3 правила, о которых не расскажет брокер Помещения в новых ЖК стоят пустые месяцами, пока соседние уже давно сданы. Налог на имущество и коммунальные платежи приходят каждый месяц, а дохода нет. Разбираю три правила, которые нужно проверить до покупки, чтобы не оказаться в этой ситуации. 00:00 — Почему помещения в новых ЖК стоят пустые
01:30 — Почему нельзя верить цифрам отдела продаж и брокера
02:15 — Правило 1: считай доходность сам (формула окупаемости)
05:30 — Правило 2: анализ локации
06:45 — Емкость рынка: почему нужно минимум 1 200 домохозяйств
08:30 — Пешеходный трафик: как определить, где ходят люди
10:15 — Точки притяжения: продуктовый ритейл, остановки, поликлиники
12:00 — Правило 3: конкурентный анализ
13:30 — Как оценить, торгуют ли конкуренты (метод с чеками)
14:30 — Итог Правило 1: Считай цифры сам
Отдел продаж и брокер получат свои комиссии — а вы останетесь с объектом. Берём похожие помещения в том же районе, собираем арендные ставки, считаем среднюю цену за квадратный метр, умножаем на площадь и на 12 месяцев. Делим стоимость помещения на годовой поток — получаем реальную окупаемость. Если обещали 7 лет, а по рыночным данным получается 15 — не покупаем. Правило 2: Анализ локации
Емкость рынка считается не в людях, а в домохозяйствах в радиусе 250 метров. Базовый минимум для стрит-ритейла — 1 200 квартир. Без этого арендатор просто не придёт.
Пешеходный трафик определяется точками притяжения: крупноформатный продуктовый ритейл от 400 кв. м притягивает до 95% потока. Аптека рядом с магазином получает 10% его трафика, а аптека рядом с поликлиникой — на 40% больше выручки. Загрузку остановок общественного транспорта можно проверить на Яндекс.Картах. Правило 3: Конкурентный анализ
Пример из видео: в радиусе 200 м — 5 000 домохозяйств и уже 3 аптеки. Делим 5 000 на 1 200 — получаем 4. Значит, ещё одна аптека поместится по емкости. Но нужно проверить, как торгуют существующие: зайдите и возьмите чеки — это позволяет оценить розничный товарооборот каждой из них. Если соблюли все три правила — с вероятностью 90% помещение принесёт хороший доход. Максим Иванов — эксперт по готовому арендному бизнесу с гарантией денежного потока. 17 лет в коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 400+ созданных проектов. Специализация: подбор помещений, оценка локаций, арендный бизнес под ключ. Хотите купить коммерческое помещение и быть уверены в доходности? Как считать емкость рынка и оценивать розничный товарооборот конкурентов — подробно рассказываю в Telegram-канале Максим Иванов | «Доходная недвижимость». Ссылка в описании канала. Авторский Telegram канал https://t.me/ivanovmaksim_estate